De Hoge Raad heeft in december 2023 geoordeeld dat een perceel grond (bouwkavel) met de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ (Wro) niet kwalificeert als een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan. Dit leidt ertoe dat (1) een koopovereenkomst voor een dergelijk perceel niet schriftelijk hoeft te worden aangegaan en (2) de voor een woning geldende bedenktijd van drie dagen niet van toepassing is. Klik hier voor de volledige tekst van het arrest van de Hoge Raad 15 december 2023, ECLI:NL:HR:2023:1755

Casus

De Hoge Raad heeft zijn arrest gewezen naar aanleiding van prejudiciële vragen van de Rechtbank Overijssel. De rechtbankprocedure gaat over de volgende casus. Een verkoper heeft via een advertentie op Funda een bouwkavel te koop aangeboden. Een koper heeft het perceel bezichtigd en op dezelfde dag een bod op het perceel uitgebracht, welk bod door de verkoper is aanvaard. Nadat de makelaar van verkoper een conceptovereenkomst aan koper heeft toegezonden, heeft de koper kenbaar gemaakt toch af te zien van de koop van het perceel. Enkele maanden later heeft verkoper het perceel voor een beduidend lager bedrag verkocht aan een derde partij. In de procedure bij de rechtbank vordert de verkoper het verschil in de verkoopprijs op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming op basis van artikel 6:74 BW.

In de rechtbankprocedure spitst de discussie tussen partijen zich toe op de vraag of artikel 7:2 BW van toepassing is. Immers, als artikel 7:2 BW van toepassing is, is geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Artikel 7:2 BW eist namelijk voor de totstandkoming van een koopovereenkomst dat deze schriftelijk wordt aangegaan.

De Rechtbank Overijssel heeft op 14 april 2023 aan de Hoge Raad de prejudiciële vraag gesteld of een perceel grond (bouwkavel) met de bestemming ‘wonen’ (Wro) een tot bewoning bestemde onroerende zaak is of bestanddeel daarvan in de zin van artikel 7:2 lid 1 BW en zo ja, onder welke voorwaarden of omstandigheden.

Conclusie A-G

In zijn conclusie komt A-G Valk tot het standpunt dat artikel 7:2 BW en daarmee het schriftelijkheidsvereiste én de wettelijke bedenktijd van drie dagen niet van toepassing zijn bij de verkoop van een perceel grond (bouwkavel) met de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’, omdat deze niet kan worden gekwalificeerd als “een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan”. Blijkens de parlementaire geschiedenis moet hieronder worden verstaan “een gebouw of een gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient”. Verder wordt dit in de parlementaire geschiedenis kortweg aangeduid als “een woning”.

Volgens A-G Valk wordt een strikte toepassing en uitleg van artikel 7:2 BW gerechtvaardigd omdat de wetgever, ondanks de gevoerde discussies over een ruimer toepassingsbereik van het schriftelijkheidsvereiste, hiervan steeds nadrukkelijk heeft afgezien. Ruimere toepassingsmogelijkheden zouden volgens A-G Valk de wil van de wetgever dus doorkruisen. Klik hier voor de volledige conclusie van A-G Valk Parket bij de Hoge Raad 3 november 2023, ECLI:NL:PHR:2023:982

Arrest Hoge Raad

De Hoge Raad volgt A-G Valk in diens wetshistorische uitleg en de dientengevolge striktere toepassing van artikel 7:2 BW met een minder ruime bescherming van consumenten. De Hoge Raad oordeelt dat artikel 7:2 BW alleen van toepassing is op de (ver)koop van woningen. Beslissend is of de verkoper zich tegenover de koper heeft verplicht om een woning te leveren en of de koper tegenover de verkoper recht heeft op levering van een woning. Voor de kwalificatie als koopovereenkomst in de zin van artikel 7:2 BW zijn immers de rechten en verplichtingen die partijen zijn overeenkomen bepalend. De feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst is een belangrijk gezichtspunt, maar niet beslissend.

Kortom, indien de verkoper zich tegenover de koper – een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf – heeft verplicht tot het leveren van een woning, dan zijn het schriftelijkheidsvereiste en de bedenktijd van artikel 7:2 BW van toepassing.

Heeft de verkoper zich tegenover de koper daarentegen verplicht tot het leveren van een perceel grond (zonder woning), dan is artikel 7:2 BW niet van toepassing. Dat geldt ook als dat perceel de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ heeft, indien het perceel als bouwkavel is verkocht, of indien de verkoper weet dat de koper het voornemen heeft om op het perceel een woning te (laten) bouwen.

Meer informatie

Dit artikel is geschreven door Sharon Fraats. Heeft u naar aanleiding van dit artikel nog vragen, dan kunt u contact opnemen via s.fraats@paulussen.nl en 043 321 6640. Afspraken zijn zowel op locatie als op onze vestigingen in Maastricht en Heerlen mogelijk.

Nieuws Overzicht