In onze vastgoedpraktijk merken wij dat er nog veel onduidelijkheid bestaat over het Didam-arrest.
Dit zijn de drie grootste Didam-misverstanden die wij in de praktijk zijn tegengekomen:
- ‘Serieuze interesse = serieuze gegadigde’
Betrokkenen bij vastgoedtransacties willen nog wel eens roepen dat de gemeente een pand niet één-op-één aan een partij mag verkopen, ‘want als er meer interesse is voor dat pand, dan moet de gemeente iedere potentiële koper een gelijke kans geven.’
Ook zijn wij de situatie tegengekomen dat er kritiek bestond op de voorgenomen één-op-één verkoop van de gemeente, ‘want er had zich nog een andere partij met een alternatief plan gemeld.’
Wat wordt miskend is, dat in deze situaties de door de Hoge Raad geformuleerde uitzondering van toepassing kan zijn, waardoor één-op-één verkoop, ondanks het feit dat er meer interesse is, toch toegestaan is.
Uit het Didam-arrest volgt namelijk dat de gemeente geen mededingingsruimte hoeft te bieden, als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van door de gemeente vooraf opgestelde objectieve, toetsbare en redelijke criteria (otr-criteria) slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de uitgifte.
De criteria zijn dus bepalend: als op grond van de otr-criteria maar één serieuze gegadigde in aanmerking komt, dan mag onderhands worden verkocht. Is dat niet het geval, dan moet mededingingsruimte worden geboden en een selectieprocedure worden georganiseerd.
Bij het opstellen van die criteria, zeker als het gaat om gebiedsontwikkeling, heeft de gemeente een grote mate van beleidsruimte. In het kader van die beleidsvrijheid en de daarbij te stellen doeleinden kan en mag de gemeente bijvoorbeeld grondposities inzetten om haar beleidsdoelen te realiseren (Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 13 februari 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:436).
Wel dient de gemeente in dat geval haar voornemen tot uitgifte tijdig (voorafgaand aan de uitgifte) op zodanige wijze bekend te maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen, waarbij zij dient te motiveren waarom op grond van de otr-criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
- ‘Didam-strijdige overeenkomsten zijn nietig’
Een andere stelling die wij voorbij hebben zien komen is dat als de gemeente de voorgenomen één-op-één verkoop zou doorzetten, en geen openbare verkoopprocedure zou houden, de koopovereenkomst nietig verklaard zou kunnen worden, zo zou blijken uit recente uitspraken.
Anders dan de stelligheid van deze uitspraak doet vermoeden, is in de rechtspraak nog geenszins uitgemaakt dat Didam-strijdige overeenkomsten nietig zijn. Zo heeft het hof Arnhem-Leeuwarden in Didam II (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 april 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:2796) geoordeeld dat overeenkomsten die zijn gesloten in strijd met het Didam-arrest niet nietig zijn, maar onder omstandigheden voor vernietiging in aanmerking komen, is de rechtbank Gelderland voornemens om prejudiciële vragen te stellen (Rechtbank Gelderland 29 mei 2024, ECLI:NL:RBGEL:2024:3314),
en concludeert AG Snijders in de Didam-bodemprocedure (Parket bij de Hoge Raad 24 mei 2024, ECLI:NL:PHR:2024:567) dat een overeenkomst niet ongeldig is als in strijd met de Didam-regels is gehandeld, maar dat de overheid wegens de niet-naleving van die regels in beginsel uitsluitend aansprakelijk kan zijn voor de daardoor veroorzaakte schade.
- ‘Didam-arrest heeft terugwerkende kracht’
Als verweer voor een in het verleden aangegane onderhandse grondtransactie wordt nog wel eens aangevoerd dat partijen vóór Didam niet bekend waren met de regels, dat het hier gaat om (een toepassing van) nieuwe regels, die – vanwege het rechtszekerheidsbeginsel – niet met terugwerkende kracht kunnen worden toegepast.
In de (lagere) rechtspraak wordt benadrukt dat het in Didam echter gaat om een invulling van bestaand recht. Een overheidslichaam was ook vóór het Didam-arrest al gebonden aan het gelijkheidsbeginsel. De Hoge Raad vult dit beginsel in met de verplichting om bij verkoop van schaarse onroerende zaken potentiële gegadigden gelijke kansen te bieden om mee te dingen. Deze invulling van bestaand recht wordt (in de lagere rechtspraak) niet gezien als nieuwe regelgeving (Rechtbank Midden-Nederland 22 maart 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:1244; Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:1017).
Dat het voorgaande genuanceerd(er) ligt blijkt uit de recente conclusie van AG Snijders en het bijbehorend persbericht op de website van de Hoge Raad:
“De Didamregels waren nieuw. Zij hebben tot veel onrust geleid. Vóór het Didamarrest werd in de praktijk ervan uitgegaan dat de overheid veel vrijheid had. Vaak bood de overheid gelijke kansen bij de uitgifte van goederen, maar vaak niet precies volgens de Didamregels. Ook bood de overheid nogal eens geen gelijke kansen omdat zij een goede reden had om met een bepaalde partij in zee te gaan.
Omdat het Didamarrest geen overgangsrecht kent, gelden de Didamregels ook voor het verleden. Daardoor rees de vraag wanneer precies gezegd kan worden dat de overheid zich in het verleden niet aan die regels heeft gehouden.”
AG Snijders adviseert de Hoge Raad dan ook om de regels uit het Didam-arrest te verduidelijken en te beperken, zodat de praktijk weet waaraan zij toe is.
De uitspraak van de Hoge Raad is voorlopig bepaald op 25 oktober 2024. Wordt vervolgd dus.
Voor meer informatie over dit onderwerp en de ruimte die er gelet op het Didam-arrest bestaat voor 1-op-1 uitgifte kunt u contact opnemen met onze Didam-specialisten Patou Courtens (p.courtens@paulussen.nl) of Bert Lejeune (b.lejeune@paulussen.nl).
Nieuws Overzicht