Inleiding
Op grond van het Bouwbesluit 2012 is het vanaf 1 januari 2023 verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of nog langer te gebruiken zonder minimaal een energielabel C te hebben. Voor de liefhebbers: dit betekent dat een gebouw een primair fossiel energieverbruik van maximaal 225 kWh per m2 per jaar heeft. Deze regel is reeds in 2016 aangekondigd. In 2018 is het besluit genomen dat vanaf 1 januari 2023 de C-label verplichting zal gaan gelden. Destijds ging men ervan uit dat dit tijdsbestek voldoende lang zou zijn, zodat tot 1 januari 2023 alle kantoorgebouwen aan deze verplichting zouden moeten kunnen voldoen. De praktijk heeft uitgewezen dat dit niet zo is. Volgens cijfers van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) had op 1 januari 2023 slechts 55% van de kantoorgebouwen in Nederland een energielabel C of beter. Van de overige kantoren had 10% een energielabel D of slechter en 35% beschikte helemaal niet over een energielabel. Er is dus nog werk aan de winkel. Dit vraagt om actie van kantooreigenaren, gebruikers/huurders en gemeenten.
Voor kantoorgebouwen die nog geen energielabel hebben, moet dit zo spoedig mogelijk worden aangevraagd. Ontvangt men meteen een energielabel C of hoger, dan hoeft men verder niets te doen. Krijgt een gebouw een energielabel D of lager, dan moeten maatregelen worden getroffen om het gebouw te verduurzamen. Gedurende de periode dat een gebouw niet aan de C-label verplichting voldoet, mag het gebouw niet worden gebruikt. De gemeente dient hierop toe te zien en in voorkomend geval te handhaven.
Wie draagt de kosten voor de verduurzamingsmaatregelen?
Als het gebouw niet voldoet aan de vereisten om een energielabel C te verkrijgen, moet het kantoorgebouw verduurzaamd worden. Als het gebouw wordt verhuurd, dan is het afhankelijk van de afspraken die de verhuurder en huurder hebben gemaakt op wie de verplichting rust tot het treffen van de nodige maatregelen. Op basis van de wet is de verhuurder ervoor verantwoordelijk dat het gehuurde steeds voldoet aan de wet- en regelgeving om als kantoorruimte te mogen worden gebruikt. Veel huurovereenkomsten voor kantoorruimte zijn gebaseerd op het ROZ-model en de bijbehorende Algemene Bepalingen voor ‘kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. In de Algemene Bepalingen is opgenomen dat de huurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van alle benodigde vergunningen en ontheffingen die nodig zijn voor het beoogde gebruik van het gehuurde. Dat wil nog niet zeggen dat het aan de huurder is om alle benodigde maatregelen te treffen om het kantoorpand te verduurzamen. Bepalend is wat partijen zijn overeengekomen. Uit de Algemene Bepalingen blijkt dat de kosten voor onderhoud, herstel en vernieuwing van de constructieve delen, trappen, (grote) installaties en buitenschilderwerk voor rekening van de verhuurder komen. De huurder is op zijn beurt verantwoordelijk voor kleine herstellingen, dagelijks onderhoud, vernieuwen van verlichting, en dergelijken. Wanneer dus door het aanbrengen van energiezuinige verlichting of het plaatsen van jaloezieën aan de eisen kan worden voldaan, dan komt dit voor rekening van de huurder. Gaat het om ingrijpendere maatregelen, zoals het plaatsen van dubbel glas of nieuwe kozijnen, dan komt dit voor rekening van de verhuurder. In het Bouwbesluit 2012 is wel een hardheidsclausule opgenomen, die inhoudt dat maatregelen, die een terugverdientijd van meer dan tien jaar hebben, in principe niet hoeven te worden uitgevoerd.
Overlast door de werkzaamheden
Gedurende de tijd dat door de verhuurder dringende werkzaamheden worden uitgevoerd, kan de huurder overlast ondervinden, bijvoorbeeld geluidsoverlast of omdat delen van het gehuurde tijdelijk niet gebruikt kunnen worden. De huurder is op grond van de wet verplicht om deze werkzaamheden te gedogen, maar kan mogelijk wel aanspraak maken op huurprijsvermindering voor de periode van de overlast. Daar staat tegenover dat de huurder mogelijk een hogere huur moet gaan betalen na afronding van de werkzaamheden voor verbeterde pand. De huurder profiteert immers mee van de investeringen die de verhuurder heeft gedaan, bijvoorbeeld door dalende energielasten. Het is dan redelijk dat de huurder aan deze investeringen een bijdrage levert in de vorm van een huurverhoging.
Handhaving door de gemeente
De gemeente moet kantoorgebouwen controleren en waar nodig handhavend optreden als een gebouw geen energielabel C of beter heeft. Handhaving van alle kantoorgebouwen is een intensief proces. Gemeenten lijken op dit moment onvoldoende capaciteit te hebben om alle kantoorgebouwen te controleren. Daarom is gemeenten geadviseerd om een prioritering aan te brengen in het kantorenbestand en eerst de gebouwen te controleren met de hoogste prioriteit. Voor een dergelijke prioritering kan bijvoorbeeld een rol spelen hoe hoog het besparingspotentieel is.
Volgt uit een controle dat een gebouw niet voldoet aan de eisen, dan kan handhavend worden opgetreden. De gemeente kan bijvoorbeeld een last onder dwangsom opleggen, waarbij een termijn wordt gesteld waarbinnen bepaalde verduurzamingsmaatregelen moeten worden genomen of waarbinnen een uitgewerkt plan moet worden gepresenteerd over de te nemen maatregelen. In voorkomend geval kan de gemeente zelfs overgaan tot sluiting van het kantoorpand. Het maakt hierbij niet uit of de eigenaar van het gebouw dit zelf wilt gebruiken of dat het gebouw is verhuurd. Ook een huurder mag een kantoorgebouw niet gebruiken als het gebouw niet minimaal een energielabel C heeft. Het is dus voor de gebruiker van groot belang dat het kantoorpand over een energielabel C of beter beschikt.
Afronding
Als uw kantoorpand nog niet voldoet aan de eisen voor een energielabel C, dan is het van belang dat u in actie komt. Loopt u vast bij het bepalen of uw gebouw hoort tot de categorie kantoorgebouw als bedoeld in het Bouwbesluit 2012 of bij het bepalen van het antwoord op de vraag voor wiens rekening de te treffen maatregelen komen? Neem dan contact op met onze huurrechtadvocaten van ons team Bouw & Vastgoed. Door een nauwe samenwerking met het team Overheid kunnen zij u ook optimaal begeleiden bij een handhavingsprocedure in het kader van een gebruiksverbod. Vanuit onze kantoren in Heerlen en Maastricht ondersteunen Philip Nijbakker en Maike Schütz u graag bij alle vragen omtrent een (dreigend) gebruiksverbod van uw kantoorpand.
Nieuws Overzicht