Vandaag (15 november 2024) heeft de Hoge Raad Didam II gewezen. Het ziet er goed uit voor gemeenten. Hierdoor geven we jullie een update. Nuances komen later.
Didam I: Voorgeschiedenis
De Gemeente (Montferland) onderhandelde exclusief met ontwikkelaar ‘Groenstaete’ (met partners COOP en Aldi) over de ontwikkeling van een gebied en verkoop van een locatie voor een supermarkt. Dat resulteerde in een koop- en samenwerkingsovereenkomst met Groenstaete.
Concurrent-ontwikkelaar ‘Didam Have’ (met partner Albert Heijn) had ook zo’n overeenkomst willen sluiten. Didam Have kwam op tegen haar uitsluiting. De HR heeft in 2021 (Didam I) bepaald dat de wet overheden bij verkoop van vastgoed verplicht tot een tender (3:14BW jo. ABBB/formeel gelijkheidsbeginsel).
In april 2023 heeft het Hof, gezien Didam I, beslist dat de Gemeente een tender had moeten organiseren. Groenstaete was volgens het Hof, ondanks dat die een eigendomspositie had in het projectgebied dat breder was dan de supermarktlocatie en ondanks dat Groenstaete contacten had met COOP en Aldi, niet de enige die in aanmerking kwam voor de koop- en samenwerkingsovereenkomst. Het Hof heeft de overeenkomst(en) vernietigd. Het Hof bepaalde verder dat het vastgoed pas verkocht mag worden na een tender.
De Gemeente en Groenstaete zijn daarop in cassatie gegaan (Didam II). Ze vinden dat een uitzondering op de Didam-regel van toepassing is en dat de vernietiging niet kan.
De vragen aan de HR in Didam II
- Wanneer is een overheid bij de verkoop van vastgoed nou verplicht een tender te organiseren en wat zijn de uitzonderingen?
De AG heeft in mei 2024 geconcludeerd tot cassatie omdat het Hof na Didam I beter had moeten kijken of een uitzondering van toepassing was. Een bestemmingsplan komt volgens de in de wet voorziene weg tot stand aan de hand van de maatstaf van een goede ruimtelijke ordening. Het bieden van mededingingsruimte maakt van deze wettelijke procedure geen deel uit. Aan de toepassing van de maatstaf van een goede ruimtelijke ordening valt in beginsel een volledige rechtvaardiging te ontlenen voor een verschil in behandeling van grondeigenaren. Ook de door Groenstaete ‘beheerste grondpositie’ van Coop kan volgens de AG een rechtvaardiging opleveren voor de Gemeente een tender achterwege te laten.
- Wat is het gevolg als de gemeente haar plicht niet naleeft?
Als de gemeente haar tenderplicht niet naleeft, is volgens de AG slechts sprake van onrechtmatige daad, met schadevergoeding (kansschade) als gevolg. Voor nietigheid en vernietigbaarheid bestaat naar zijn mening onvoldoende grondslag.
HR in Didam II
- Wanneer is een overheid bij de verkoop van vastgoed nou verplicht een tender te organiseren en wat zijn de uitzonderingen?
De Hoge Raad geeft geen exposé over de concrete inhoud van mogelijke excepties en zegt ook niet dat een uitzondering van toepassing was in de Didam-zaak. Maar de benadering van De Hoge Raad lijkt niet restrictief of streng. De Hoge Raad bevestigt de aan gemeenten toekomende ruimte om ontwikkelingsplannen en ruimtelijke plannen vast te stellen. De Didam-regels laten dat recht volledig onverlet. Dat is het uitgangspunt.
Toch is het zo dat als die plannen leiden tot het voornemen een onroerende zaak te verkopen, de Didam-regels toegepast moeten worden. Dat betekent dat de gemeente voorafgaand aan verkoop een analyse moet maken of bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria maar 1 serieuze gegadigde in aanmerking komt. Zo nee, dan is een tender noodzakelijk. Zo ja, dan moet de gemeente vooraf in een publicatie motiveren waarom op grond van zulke criteria mag worden aangenomen dat er slechts 1 serieuze gegadigde is, zodat derden daartegen (in rechte) kunnen opkomen.
Ook in het geval dat de gemeente plannen heeft ontwikkeld waarin zakelijke objectieve voorwaarden zijn gesteld waaraan volgens de gemeente maar 1 partij kan voldoen, moet de gemeente dit rechtvaardigen in een aankondiging.
De Didam-regels verplichten (dus) niet tot een veiling of verkoop aan de hoogste bieder. Aan welke gegadigden een onroerende zaak zal mogen worden verkocht is afhankelijk van de door de gemeente, met inachtneming van haar beleidsruimte, te stellen objectieve, toetsbare en redelijke criteria. De Didam-regels bieden ruimte om deze criteria in beleidsregel op te nemen.
- Wat is het gevolg als de gemeente haar plicht niet naleeft?
Als de gemeente haar tenderplicht niet naleeft is inderdaad slechts sprake van onrechtmatige daad, met schadevergoeding als gevolg. Voor nietigheid en vernietigbaarheid is onvoldoende grondslag want er is geen strijd met een dwingende rechtsbepaling en de Didamregels hebben ook niet de strekking om de geldigheid van de overeenkomst die in strijd daarmee is gesloten aan te tasten door nietigheid of vernietigbaarheid.
Voor vragen over dit onderwerp kunt u zich richten tot mr. P. Courtens en / of mr. H.C. Lejeune, bereikbaar via het nummer 043 3216640 en beschikbaar op beide locaties, Maastricht en Heerlen.
Nieuws Overzicht