Dat de bank bij de aankoop van een woning met haar recht van hypotheek zekerheid bewerkstelligd doordat de woning zelf als onderpand voor de bank strekt zal voor iedereen bekend zijn. De bank mag als hypotheeknemer haar vordering op het registergoed met voorrang verhalen als de overeengekomen voorwaarden voor de geldlening en de terugbetaling daarvan niet worden nagekomen. Maar biedt het recht van hypotheek nog meer zekerheid voor de bank? En waarmee moet de hypotheekgever, degene die de leensom van de bank ontvangt, dan rekening houden?

Om deze vragen te beantwoorden is het goed kennis te hebben van:

• de “executoriale titel” en de bevoegdheid van “parate executie”;
• het verhaal van de restschuld;
• de wettelijk bepaalde volgorde van executie.

Bevat de executoriale titel van een hypotheekakte enkel de bevoegdheid van parate executie?
Parate executie is de bevoegdheid van de hypotheeknemer om op grond van het recht van hypotheek de woning, het onderpand, in het openbaar ten overstaan van een bevoegde notaris te verkopen als de hypotheekgever de overeengekomen voorwaarden voor terugbetaling van de leensom niet nakomt. Dit gebeurt dan tijdens een executieveiling.

Het recht van hypotheek wordt gevestigd door een notariële akte. In de wetsbepalingen over executie is geregeld dat de grosse van deze in Nederland verleden authentieke akten ten uitvoer kunnen worden gelegd en daardoor zijn hierop ook de bepalingen over het executoriaal beslag (op inkomen en vermogen van de schuldenaar) van toepassing. De hypotheekakte levert hierdoor een zogeheten executoriale titel op. Belangrijk is dat een notariële akte op grond van de heersende rechtspraak enkel een executoriale titel oplevert indien deze betrekking heeft op:

• vorderingen die op het tijdstip van het verlijden van de akte reeds bestaan en deze vorderingen in de akte zijn omschreven, of op;
• toekomstige vorderingen die hun onmiddellijke grondslag vinden in een op het tijdstip van het verlijden van de akte reeds bestaande en in de akte omschreven rechtsverhouding.

In de hypotheekakte zullen dus alle vorderingen van de hypotheeknemer voldoende duidelijk en concreet moeten zijn omschreven.

Mag de bank haar vordering in geval van een restschuld ook verhalen op andere goederen?
Over dit onderwerp is de eerste prejudiciële vraag aan de Hoge Raad gesteld. Die vraag luidde destijds in 2012: “Levert de grosse van de tussen partijen opgemaakte notariële hypotheekakte tevens een executoriale titel op in de zin van artikel 430 Rv, voor de na uitwinning van het hypotheekrecht overgebleven restantvorderingen uit hoofde van de overeenkomst van geldlening die ten tijde van het verlijden van de hypotheekakte reeds bestonden?”

Uit de feiten van deze zaak volgt dat in de betreffende hypotheekakte de overeenkomsten van geldlening in onderhandse akten waren neergelegd en niet in de notariële hypotheekakte en dat de vorderingen ook niet concreet in deze hypotheekakte waren omschreven.

Om die reden beantwoordde de Hoge Raad de prejudiciële vraag ontkennend, waarbij door de Hoge Raad de verstrekkende gevolgen van de kwalificatie executoriale titel benadrukt werden.

Als de hypotheekakte namelijk als executoriale titel kwalificeert, dan betekent dat voor de schuldenaar dat akte zonder rechterlijke tussenkomst door de schuldeiser ten uitvoer kan worden gelegd met behulp van dwangmiddelen. Door de gerechtsdeurwaarder kunnen dan executoriale beslagen op vermogen en inkomen van de schuldenaar worden gelegd, zo nodig met behulp van de sterke arm.

Dit had voor deze zaak tot gevolg dat de bank op grond van de hypotheekakte wel van haar bevoegdheid tot parate executie gebruik mocht maken, maar niet mocht overgaan tot het leggen van andere executoriale beslagen ter verhaal van de restschuld. Dit zou anders zijn geweest indien de hypotheekakte de geldleningsovereenkomst wel voldoende had omschreven of de betreffende onderhandse akte als bijlage bij de notariële akte was gevoegd. Dit is nog steeds de heersende rechtspraak.

Mag de hypotheeknemer kiezen welk goed uit te winnen?
De vraag die vervolgens opkomt is of de hypotheeknemer dan de keuze heeft welk (onroerend) goed uit te winnen als hij andere executoriaal beslagen heeft gelegd. De rechten van de hypotheeknemer zijn niet onbegrensd. Het beslagrecht bepaalt namelijk een volgorde van executie. Zo is uitdrukkelijk geregeld dat “als degene die executeert voor de schuld waarvoor hij beslag heeft gelegd ook een hypotheek op onroerende zaken heeft, dat hij de in beslag genomen zaken dan slechts mag verkopen in het geval de aan hem verhypothekeerde goederen ontoereikend zijn”. De verhypothekeerde zaak moet aldus eerst worden uitgewonnen voordat de andere onroerende zaken executoriaal worden verkocht.

Conclusie
Voor de schuldenaar, de hypotheekgever, is het dus goed zich te realiseren dat op grond van een hypotheekakte waarin de totale vordering van de bank voldoende duidelijk is bepaald, ook executoriale beslagen op ander vermogen/inkomen ten laste van hem mogen worden gelegd.

Wenst u uw vordering (met voorrang) te verhalen en heeft u vragen hierover, dan kunt u contact opnemen met Ramona Brouwers, werkzaam voor kantoor Heerlen en kantoor Maastricht.

 

Nieuws Overzicht