Op 1 juli 2024 is een belangrijke wet op het gebied van huren in werking getreden: de Wet betaalbare huur. Deze nieuwe wet heeft als doel om meer betaalbare huurwoningen te realiseren, waarbij de huurprijs in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning. Hieronder vindt u op hoofdlijnen de belangrijkste gevolgen van deze wet.

Uitbreiding puntensysteem met een nieuw huursegment

Vóór de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur kende het huurrecht voor woonruimte twee sectoren: geliberaliseerd (vrije sector) en niet geliberaliseerd (ook wel sociale huur genoemd). Verhuurders van sociale huurwoningen moeten bij de te vragen huurprijs een puntensysteem uit het Woningwaarderingsstelsel (WWS) in acht nemen: hoe hoger de kwaliteit, hoe hoger het aantal punten, en hoe hoger de toegestane huurprijs. Punten worden gegeven op basis van eigenschappen zoals een energielabel, oppervlakte en/of de aanwezigheid van een tuin of balkon. Een sociale huurwoning heeft maximaal 143 punten, wat per 1 juli 2024 gelijk staat aan een maximale huurprijs van € 879,66. Dit bedrag kwam ook overeen met de liberalisatiegrens: huurwoningen met méér dan 143 punten vielen in de ‘vrije sector’. In die sector zijn huurder en verhuurder in principe vrij om zelf de huurprijs overeen te komen. In een krappe markt had de verhuurder echter een te grote machtspositie, als gevolg waarvan de huurprijzen opgedreven werden en er te weinig ‘betaalbare’ huurwoningen op de markt waren, aldus de wetgever.

Om meer betaalbare woningen te realiseren, heeft de Wet betaalbare huur een derde sector geïntroduceerd: de ‘middenhuur’. Dit zijn woningen met 144 tot en met 186 punten. Voor een woning met 186 punten zal de maximale huurprijs € 1.157,95 bedragen. Als gevolg hiervan is  ook de liberalisatiegrens opgeschoven: voortaan geldt dat woningen met 187 punten of meer vallen in de vrije sector, waarvoor dus geen maximale huurprijs geldt.

De huurprijsbescherming van huurders die in het nieuwe middensegment vallen, wordt aanzienlijk uitgebreid. Deze groep huurders kon voorheen (omdat zij in de vrije sector vielen) slechts tot uiterlijk zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst door de Huurcommissie laten toetsen of de overeengekomen huurprijs inderdaad overeen kwam met het aantal punten dat de woning verdiende. Onder de nieuwe wet kan de huurder de Huurcommissie altijd vragen om een uitspraak over de hoogte van de huurprijs (uitzonderingen daargelaten). De huurder moet dan wel eerst een schriftelijk voorstel tot huurprijsverlaging aan de verhuurder doen, ten minste twee maanden voordat de wijziging zou moeten ingaan. Dit verlagingsvoorstel moet voldoen aan de voorschriften van de wet, waaronder het bijvoegen van de berekening van de kwaliteit van de woonruimte. Als de verhuurder niet akkoord gaat, heeft de huurder tot uiterlijk zes weken na de geplande ingangsdatum van de verlaging de tijd om de Huurcommissie in te schakelen.

Verplichte naleving en informatieplicht

Deze wetswijzigingen zijn van dwingend recht. Voor alle huurovereenkomsten gesloten na 1 juli 2024 geldt dus dat de verhuurder zich aan de nieuwe regels moet houden, ongeacht wat er in de huurovereenkomst zelf staat. De verhuurder moet zijn huurder bovendien proactief informeren: per 1 januari 2025 moet de huurder bij het afsluiten van de huurovereenkomst een overzicht ontvangen van hoeveel punten de woning (volgens de verhuurder) heeft. Het idee is dat de huurder dit dan gemakkelijker kan controleren.

Overgangsrecht

Een belangrijke vraag is wat deze nieuwe wet betekent voor bestaande huurovereenkomsten, dus die zijn ingegaan vóór 1 juli 2024. Daartoe geldt het volgende:

• Was de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst hoger dan de toen geldende liberalisatiegrens, maar blijkt de woning 143 punten of minder te hebben, dan moet de huurprijs per 1 juli 2025 naar beneden worden bijgesteld op basis van het aantal punten.
• Heeft de woning 144 punten of meer, dan is de nieuwe wet er niet op van toepassing. Voor zover huurders in deze groep tot het middensegment zouden behoren (tot en met 186 punten), geldt dat de maximale huurprijs pas dwingend wordt bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.

Voor meer informatie over dit onderwerp of voor overige vragen over het huurrecht, kunt u contact opnemen met Demi Herveille (d.herveille@paulussen.nl) of Philip Nijbakker (p.nijbakker@paulussen.nl). Wij werken zowel vanuit ons kantoor in Heerlen als vanuit ons kantoor in Maastricht.

Nieuws Overzicht