Banken hebben in hun hoedanigheid van hypotheekverstrekker de mogelijkheid om in de hypotheekakte op te laten nemen dat zij als hypotheekhouder bevoegd zijn het verhypothekeerde vastgoed in beheer te nemen. Voorwaarde is dat de eigenaar en (geldlenende) hypotheekgever jegens de bank tekortschiet. Om het beheer van het onroerend goed over te kunnen nemen zal de bank overigens eerst een verzoek moeten richten aan de voorzieningenrechter. Mocht de rechter de bank tot het beheer machtigen, verkeert de bank dan in de juridische positie om met derden te onderhandelen over de verkoop van het verhypothekeerde vastgoed? Hieronder zal kort worden toegelicht dat dit niet het geval is en dat dit recht bij de eigenaar blijft rusten.

Met beheer door de bank wordt bedoeld alle handelingen die voor de normale exploitatie van het onroerend goed dienstig kunnen zijn en (gelet op de hypotheekverhouding) de handelingen die nodig zijn om de waarde van het vastgoed als onderpand voor de bank veilig te stellen. Het gaat concreet om beheersdaden als onderhoud, verhuur en administratie. Door het beheer over te nemen kan de bank de waarde van het vastgoed dus verhogen door achterstallig onderhoud uit te voeren of bijvoorbeeld zelf de verhuur van commercieel vastgoed ter hand te nemen. De kosten van een en ander komen voor rekening van de geldlener.

De bank kan op basis van het beheerbeding echter niet buiten de medewerking van de geldlener om tot verkoop van het onroerend goed overgaan of de onderhandelingen daartoe starten. Indien de bank tot verkoop over wil gaan zal ze dat ex artikel 3:268 BW via haar executierecht als hypotheekhouder moeten doen. Er zijn dan twee mogelijkheden: openbare verkoop ten overstaan van de notaris (lid 1) of onderhandse verkoop met goedkeuring van de voorzieningenrechter (lid 2). Die laatste mogelijkheid kan echter ook pas nadat de executie is aangezegd. In dat verband is het van belang te weten dat het inroepen van een beheersbeding geen executiemaatregel is, dus via het beheerbeding kan niet tot een verzoek tot onderhandse verkoop worden gekomen. Wordt de executie wel concreet aangezegd dan kan de bank, mits zij dat heeft bedongen in de hypotheekakte, de onroerende zaken “onder zich te nemen” indien dat met het oog op de executie vereist is. Deze bepaling is in de wet opgenomen om de bank in de positie te brengen om daden te verrichten die nodig zijn om uitvoering te kunnen geven aan de executie, zoals het leegruimen van de panden of het taxeren ervan.

Enig alternatief voor de bank om buiten het executietraject om tot (onderhandelingen over) een onderhandse verkoop over te kunnen gaan is in het geval de geldlener daartoe een volmacht of een lastgeving aan de bank verstrekt. Daarvoor is de vrije medewerking van de geldlener een vereiste zodat de bank dit niet kan afdwingen (tenzij dit al in een eerder stadium overeengekomen zou zijn). In de volmacht of lastgeving kunnen uiteraard nadere afspraken tussen de bank en de geldnemer worden gemaakt, bijvoorbeeld over de voorwaarden waaraan een onderhandse verkoop door de bank moet voldoen.

Op basis van het vorenstaande verkeert een bank dus niet in de juridische positie om op basis van het ingeroepen beheerbeding buiten medewerking of toestemming van de eigenaar/geldlener om formele onderhandelingen te voeren over de verkoop van het onroerend goed. Die bevoegdheid ligt in dat geval nog steeds bij de eigenaar.

Meer weten over het in beheer nemen of executeren van vastgoed? Neem contact op met Roger Cox via r.cox@paulussen.nl