Door krapte op de woningmarkt en stijgende prijzen wordt het steeds moeilijker voor woningzoekenden om betaalbare koopwoningen te vinden. Per 1 januari 2022 bestaat de mogelijkheid voor gemeentes om een opkoopbescherming in te voeren indien dit noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen, of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Zo wil men voorkomen dat in gewilde gebieden door investeerders huizen worden opgekocht voor de verhuur, oftewel ervoor zorgen dat meer koopwoningen beschikbaar blijven voor kopers die er zelf willen wonen. De opkoopbescherming is een tijdelijke regeling van vijf jaar. Hierna zal een evaluatie plaatsvinden.

Ook in Maastricht is de druk op de koopsector hoog en worden veel koopwoningen opgekocht door investeerders die de woningen vervolgens verhuren, ook wel aangeduid met de term “buy-to-let”. Een vergroting van het tekort aan betaalbare koopwoningen is het gevolg. Daarom heeft de gemeente Maastricht per 1 oktober 2022 een opkoopbescherming ingevoerd. Dit is geregeld in de Huisvestingsverordening Gemeente Maastricht 2022 (hoofdstuk 3, raadpleegbaar via volgende link: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR681753). In de toelichting op deze verordening staat te lezen:

“Net als elders in het land is de druk op de woningmarkt sterk toegenomen. Zo is de gemiddelde transactieprijs van koopwoningen in de afgelopen vijf jaar met 43% gestegen; van €221.000 in 2015 naar €316.000 in 2020. Binnen de gemeente bestaan duidelijke verschillen; vooral in het stadsdeel Centrum (€449.000) en Zuidwest (€487.000) ligt de gemiddelde transactieprijs fors hoger, maar de schaarste speelt in de hele gemeente. Ook de krapte-indicator van de Nederlandse Vereniging van Makelaars NVM geeft aan dat de druk op de koopsector hoog is in Maastricht. Gemiddeld heeft een woningzoekende in Maastricht keuze uit 1,1 aangeboden koopwoning. Landelijk ligt dit op 1,5 woning. De verwachting is bovendien dat de vraag naar koopwoningen (met name tot €350.000) groot blijft, gelet op recente woningmarktonderzoeken, zodat er een forse uitbreidingsopgave ligt voor de periode 2021-2030. Deze prijsgrens komt overeen met de huidige NHG-grens van €355.000 (prijspeil 2022). […] Met de onderbouwing vanuit enkele extern verrichte onderzoeken naar de situatie op de Maastrichtse woningmarkt zijn de schaarste aan betaalbare woningen en de gevolgen daarvan voor woningzoekenden in Maastricht afdoende aangetoond.”

Met de opkoopbescherming probeert de gemeente terug balans in de woningmarkt te brengen. Hoe werkt dit?

De opkoopbescherming geldt voor specifieke categorieën van koopwoningen, meer bepaald de goedkope en middeldure koopwoningen (zie hierna meer uitgebreid). Wanneer een woning binnen deze categorie gekocht wordt, dan geldt gedurende vier jaar een verhuurverbod voor deze woning, tenzij een verhuurvergunning wordt verkregen. Deze vergunning – en dus toestemming voor verhuur – wordt slechts onder bepaalde voorwaarden verleend door de gemeente. De termijn van het verhuurverbod gaat in op het moment van inschrijving van de leveringsakte in het kadaster. Bij overtreding van het verbod riskeert de eigenaar een bestuurlijke boete, die kan oplopen tot € 45.000,–. De gemeente heeft ook al aangegeven hierop te zullen handhaven. Hierdoor wordt het kopen van een woning met als doel de woning onmiddellijk in de verhuur te brengen (buy-to-let) moeilijker gemaakt.

Voor welke woningen geldt de opkoopbescherming?

Alle woningen die voldoen aan de volgende voorwaarden:

1. De woning is gelegen in Maastricht; én
2. De WOZ-waarde van de woning is op het moment van inschrijving van de leveringsakte in het kadaster lager dan de NHG-grens (€355.000,– in 2022); én
3. De inschrijving van de leveringsakte in het kadaster vindt plaats ná 30 september 2022; én
4. Op het moment van inschrijving van de leveringsakte is de woning vrij van huur en gebruik, of in verhuurde staat voor een periode van minder dan zes maanden, of reeds verhuurd met een verhuurvergunning. Het is dus niet mogelijk om de opkoopbescherming te omzeilen door een woning kort voor verkoop te verhuren. Indien de woning vóór eigendomsoverdracht minder dan zes maanden is verhuurd, geldt ook de opkoopbescherming. Wanneer de woning echter langer dan zes maanden is verhuurd op het moment van aankoop, dan geldt de opkoopbescherming niet. Daarnaast heeft te gelden dat indien een woning met opkoopbescherming aangekocht wordt, waarin reeds verhuur met verhuurvergunning plaatsvindt, deze vergunning niet overdraagbaar is. Er moet dus opnieuw een vergunning aangevraagd worden door de nieuwe eigenaar;
5. De regeling geldt zowel voor zelfstandige woningen als voor onzelfstandige wooneenheden (kamers met gezamenlijk gebruik van voorzieningen).

Onder welke voorwaarden mag wel verhuurd worden?

Een verhuurvergunning wordt verleend in de gevallen geregeld in de gemeentelijke verordening. Daaronder is begrepen:

• Verhuur van de woning aan directe familieleden (eerste en tweede graad);
• Verhuur van de woning die onderdeel is van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand;
• Tijdelijke en niet-toeristische verhuur van maximaal 12 maanden indien eigenaar zelf reeds minimaal 12 maanden zijn woonadres in de woning heeft gehad;
• Verhuur van een wooneenheid in de woning waarin de eigenaar zijn hoofdverblijf behoudt, met een maximum van twee wooneenheden per woning (hospes/hospita-verhuur);
• Verhuur door een woningcorporatie die heeft gekocht als gevolg van een terugkoopplicht;
• Tijdelijke verhuur door een woningcorporatie in afwachting van herstructurering;
• Verhuur door de gemeente;
• Verhuur door een woningcorporatie of marktpartij na aankoop in opdracht van de gemeente;
• Verhuur van een recent opgeleverde koopwoning die gedurende minimaal 6 maanden na oplevering niet is verkocht aan een eigenaar-bewoner.

Voor het verkrijgen van een verhuurvergunning dient een aanvraagformulier ingevuld te worden (https://www.gemeentemaastricht.nl/aanvraag-verhuurvergunning-bij-opkoopbescherming). Daarbij dient aangetoond te worden dat aan de voorwaarden wordt voldaan. Het college van burgemeester en wethouders beslist binnen 8 weken op de aanvraag. Deze termijn kan eenmalig met ten hoogste 6 weken verlengd worden.

Daarnaast kan een eigenaar van een woning ontheffing van het verbod vragen indien zich omstandigheden voordoen die maken dat redelijkerwijs niet van de eigenaar verlangd kan worden dat hij het verhuurverbod naleeft. De praktijk zal moeten uitwijzen welke gevallen hieronder vallen.

Naast Maastricht hebben onder meer de navolgende gemeentes reeds een opkoopbescherming ingevoerd: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Eindhoven, Haarlem, Amstelveen, Tilburg, Den Helder, Groningen, Almere…De voorwaarden in deze gemeentes kunnen afwijken van de hiervoor besproken voorwaarden die de gemeente Maastricht hanteert. U controleert dus best steeds vóór koop of een opkoopbescherming van kracht is en welke voorwaarden in de betreffende gemeente gelden.

Heeft u hier nog vragen over? Aarzel dan niet om contact op te nemen met een van de Paulussen vastgoedspecialisten in de vestiging Maastricht of Heerlen.

Geschreven door mr. Désirée Dexters, gespecialiseerd in huurrecht en appartementsrecht (d.dexters@paulussen.nl – 0634381534).

Nieuws Overzicht