Verduurzaming van vastgoed is een onderwerp dat veel verhuurders bezig houdt. Wanneer de verduurzaming van een huurwoning ingrijpende renovatiewerkzaamheden met zich brengt, kan een tijdelijke verhuizing uit de huurwoning noodzakelijk zijn. In zo’n geval regelt artikel 7:220 lid 5 BW dat de verhuurder van woonruimte bijdraagt in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. Jaarlijks stelt de minister een minimumbijdrage voor de verhuis- en inrichtingsvergoeding vast. Op dit moment (februari 2024) is de vergoeding vastgesteld op een bedrag van € 7.156.
Ook woningcorporaties zien zich in geval van grootschalige renovatie van wooncomplexen geconfronteerd met de vraag of een verhuisvergoeding verschuldigd is. Verhuurders zoeken naar oplossingen. Zo maken zij bijvoorbeeld gebruik van ‘wisselwoningen’ waar de huurders tijdelijk naar toe kunnen tijdens de renovatie of er wordt gezocht naar een manier om de werkzaamheden zoveel als mogelijk ‘in bewoonde staat’ uit te voeren, bijvoorbeeld door het ter beschikking stellen van noodvoorzieningen. Heeft een huurder in deze gevallen recht op een verhuisvergoeding?
De Hoge Raad heeft deze vraag in 2022 in een situatie waarin door de verhuurder een wisselwoning werd aangeboden negatief beantwoord (ECLI:NL:HR:2022:493). Wanneer huurder van een huurwoning in geval van renovatie genoodzaakt is om te verhuizen en verhuurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning aanbiedt, kan huurder geen aanspraak maken op de minimumbijdrage aan verhuis- en inrichtingskosten zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 en lid 6 BW. Er moet dan wel sprake zijn van een redelijke en passende oplossing gelet op de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Dit vraagt een maatwerkoplossing. Ook indien de huurder er in dat geval voor kiest om geen gebruik te maken van de redelijke en passende voorziening, geldt dat geen aanspraak gemaakt kan worden op de minimumbijdrage.
Eind 2023 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan over de vraag of een verhuisvergoeding verschuldigd was bij een renovatie ‘in bewoonde staat’ waarbij het voor een individuele huurder niet mogelijk was om in het gehuurde te blijven (ECLI:NL:HR:2023:1215). De geplande renovatie in het wooncomplex vond gedurende korte tijd plaats in de huurwoningen en de bedoeling was dat de huurders konden blijven wonen. De huurder in kwestie woonde en werkte vanuit zijn huurwoning. Werken vanuit huis was echter niet mogelijk tijdens (een deel van) de werkzaamheden. Om die reden ging de huurder korte tijd bij vrienden logeren, waarbij hij slechts enkele persoonlijke spullen mee nam. Zijn inboedel bleef in het gehuurde staan.
Volgens de Hoge Raad was het in dit specifieke geval op grond van bijkomende omstandigheden voor de individuele huurder wel noodzakelijk om te verhuizen, rekening houdend met de persoonlijke werksituatie van de huurder. Dat het voor de meeste huurders in het complex niet noodzakelijk was om het gehuurde te verlaten tijdens de renovatie, maakt dat niet anders. En dat de huurder slechts enkele persoonlijke spullen mee nam, maakt de conclusie ook niet anders. De forfaitaire verhuisvergoeding die dwingendrechtelijk in de wet is geregeld, moet in een dergelijk geval wél betaald worden aan de huurder. De situatie waarin een huurder genoodzaakt is te verhuizen naar een eigen voorziening maar geen verhuiskosten maakt, kan niet vergeleken worden met de situatie dat de verhuurder een wisselwoning voorziet teneinde verhuiskosten voor huurder te voorkomen. De Hoge Raad merkt in lijn met de uitspraak van 2022 wel nog op dat geen aanspraak gemaakt zou kunnen worden op een verhuisvergoeding indien de verhuurder een redelijke en passende voorziening zou hebben getroffen die de huurder in staat had gesteld om zijn werkzaamheden te verrichten, hetgeen er in onderhavig geval op zou neerkomen dat aan de huurder een redelijke en passende werkruimte zou worden aangeboden. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan, maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard.
Kortom, er wordt een onderscheid gemaakt tussen twee gevallen:
(i) Het is noodzakelijk dat de huurder het gehuurde verlaat in verband met renovatie. De verhuurder heeft, door een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking te stellen, een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten behoeft te maken. In dit geval is de verhuurder de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van art. 7:220 lid 5 BW niet verschuldigd.
(ii) Het is noodzakelijk dat de huurder het gehuurde verlaat in verband met renovatie. De verhuurder heeft niet een voorziening getroffen als bedoeld onder (i). In dit geval is de verhuurder de forfaitaire verhuiskostenvergoeding wel verschuldigd, óók als de huurder geen verhuis- en inrichtingskosten maakt of minder kosten dan de minimumbijdrage. In dat geval brengt de dwingendrechtelijke aard van de regeling van de verhuiskostenvergoeding en het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage mee, dat de huurder ten minste daarop aanspraak heeft, ongeacht de daadwerkelijk gemaakte kosten.
Deze uitspraken tonen aan dat het als verhuurder belangrijk is om voorafgaand aan de renovatie een weldoordacht plan van aanpak te maken dat is afgestemd op de persoonlijke omstandigheden van de huurders. Het kan voorkomen dat bij dezelfde renovatiewerken in een gebouw met meerdere huurders, de ene huurder wél recht heeft op een verhuisvergoeding omdat voor deze specifieke huurder een noodzaak tot verhuizing bestaat, maar een andere huurder géén aanspraak kan maken op die vergoeding omdat voor deze huurder geen noodzaak tot verhuizing bestaat. Indien verhuurder het betalen van de verhuisvergoeding wenst te voorkomen, dan is het aan te raden om een maatwerk renovatievoorstel te doen dat is toegespitst op de persoonlijke omstandigheden van de huurder, waarbij in geval van een noodzaak tot verhuizing een ‘wisselwoning’ en/of ‘wisselwerkruimte’ wordt aangeboden. Een algemeen geformuleerd aanbod dat voor alle huurders wordt gebruikt, zal mogelijk niet in alle omstandigheden uitweg bieden en kan ertoe leiden dat alsnog de minimumbijdrage aan verhuis- en inrichtingskosten verschuldigd is.
Vragen hierover? Neem dan zeker contact op met Désirée Dexters of een van het Paulussen vastgoed- en huurrechtspecialisten team in de vestiging Maastricht of Heerlen.
Nieuws Overzicht