Bouwend Nederland opgelet, waarschijnlijk treedt op 1 januari 2023 de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in werking. Deze wet wijzigt het juridisch kader rondom aanneming van werk en dat zullen opdrachtnemers en aannemers gaan merken. Graag informeren we u over één van de belangrijkste aspecten van de Wkb, namelijk de regeling van de aansprakelijkheid van de aannemer na de oplevering van een bouwwerk.

De huidige regeling versus de nieuwe regeling
Het hoofddoel van de Wkb is om de kwaliteit van bouwwerken te verbeteren. Een van de manieren waarop de Wkb dat doet is door de verantwoordelijkheid van de aannemer en de kans op aansprakelijk, te vergroten.

De huidige aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering is geregeld in artikel 7:758 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek. Daarin staat kort en simpel gezegd dat de aannemer na de oplevering niet meer aansprakelijk is voor gebreken aan het werk, indien die gebreken door de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs ontdekt hadden kunnen worden. Het gaat dus niet om de vraag of die gebreken daadwerkelijk zijn ontdekt, maar om de hypothese wat in redelijkheid ontdekt had kunnen worden. De zichtbaarheid van het gebrek speelt daarbij een belangrijke rol. Ook is de hoedanigheid van de opdrachtgever is van belang, want van een deskundige opdrachtgever mag meer worden verwacht dan van een willekeurige particulier. De mate van deskundigheid kan overigens ook voortvloeien uit het feit dat een opdrachtgever zich tijdens de oplevering laat bijstaan door een deskundige zoals een architect of bouwkundige.

De Wkb wijzigt deze regeling kort gezegd als volgt. In de toekomstige regeling staat de aannemer aan de lat voor alle gebreken, ongeacht of die tijdens de oplevering ontdekt hadden kunnen worden, tenzij de gebreken de aannemer niet zijn toe te rekenen. De aannemer kan zijn verantwoordelijkheid niet meer ontwijken met het argument dat de opdrachtgever het gebrek bij oplevering had moeten zien en benoemen. De enige escape is kortom dat de aannemer bewijst dat het gebrek niet zijn schuld is.

Een voorbeeld
Aannemers zijn onder de nieuwe regeling dus eerder aansprakelijk en de verantwoordelijkheid van opdrachtgevers wordt daarmee ingeperkt. Een voorbeeld om dat te illustreren: stel, een opdrachtgever laat een aannemer een uitbouw realiseren met een schuin dak met dakpannen. De aannemer legt de dakpannen er niet goed op. De opdrachtgever weet niks van daken en laat zich tijdens de oplevering bijstaan door een deskundige dakdekker. De oplevering verloopt vlekkeloos, maar enkele weken later blijkt het dak te lekken omdat de dakpannen fout zijn gelegd. Opdrachtgever had dit weliswaar niet zelf kunnen ontdekken, maar zijn adviseur/dakdekker had de verkeerde bevestiging van de dakpannen bij oplevering gemakkelijk kunnen signaleren. Omdat sprake is van een bij oplevering zichtbaar gebrek, kan de aannemer zich onder de huidige regeling waarschijnlijk succesvol verweren door te stellen dat de opdrachtgever het gebrek redelijkerwijs had behoren te ontdekken. Onder de nieuwe regeling van de Wkb is dat verweer niet meer kansrijk, want het gebrek is nou eenmaal aanwezig en is ook veroorzaakt door de aannemer. De deskundigheid van de opdrachtgever en de vraag of de opdrachtgever het gebrek redelijkerwijs had moeten ontdekken, is onder de Wkb irrelevant. Dat is een significant verschil ten opzichte van de huidige regeling.

Tot slot
De Wkb veroorzaakt een flinke verschuiving in de aansprakelijkheidsrisico’s voor de aannemer. Goed om te weten is dat het regime van de Wkb slechts van toepassing is op aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten na inwerkingtreding van de wet, dus 1 januari 2023. Overeenkomsten die éérder zijn gesloten vallen nog onder de ‘oude’ regeling.

Mocht u vragen hebben over het bovenstaande of anderszins over de Wkb dan kunt u altijd contact opnemen met een van onze advocaten uit de praktijkgroep Bouw en Vastgoed, met mr. Bert Lejeune (b.lejeune@paulussen.nl) als aanspreekpunt. In latere blogs zullen we ingaan op andere wijzigingen die de Wkb met zich meebrengt.

Nieuws Overzicht