Op 1 januari 2024 is de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in werking getreden. Het algemene doel van de wet is kort gezegd het verhogen van de bouwkwaliteit. Daarvoor zijn zowel publiekrechtelijke als privaatrechtelijke wetswijzigingen doorgevoerd. In dit blogbericht wordt kort stilgestaan bij een tweetal privaatrechtelijke wijzigingen, dus wijzigingen die gelden in de contractuele verhouding tussen de opdrachtgever en de aannemer. Om het overzichtelijk te houden laat ik de bijzondere positie van de consument-opdrachtgever buiten beschouwing. Daarnaast wijs ik erop dat onderstaande wetswijzigingen slechts zien op aanneming van een bouwwerk. Ziet de overeenkomst op andere aanneming van werk, bijvoorbeeld schilderwerken, dan blijft de ‘oude’ regeling van toepassing.
- Uitbreiding aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering (art. 7:758 lid 4 BW)
De oude situatie (contracten gesloten tot 1 januari 2024) was kortweg dat de aannemer na oplevering werd ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van de oplevering ‘redelijkerwijs had moeten ontdekken’. Dit criterium veronderstelt een subjectieve toets: er werd gekeken naar wat de opdrachtgever in kwestie met zijn specifieke kennis en kunde had moeten ontdekken. Van professionele opdrachtgevers werd dus meer oplettendheid verwacht dan bij een leek. In de praktijk werd dan ook vaak gediscussieerd over de vraag of een bepaalde opdrachtgever het gebrek wel of niet had moeten ontdekken.
Die tijd is voorbij. Bij bouwcontracten gesloten na inwerkingtreding van de Wkb (dus na 1 januari 2024) is niet meer ontslag van aansprakelijkheid het uitgangspunt, maar vestiging van aansprakelijkheid: voortaan geldt dat de aannemer juist aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt. Het criterium ‘redelijkerwijs had moeten ontdekken’ (de subjectieve toets) vervalt dus. Daarmee wordt de vraag naar aansprakelijkheid veel feitelijker: is het gebrek wel of niet ontdekt? Is het gebrek niet ontdekt, dan is de aannemer in beginsel aansprakelijk. De enige uitzondering is een geslaagd beroep van de aannemer op het niet toerekenbaar (verwijtbaar) zijn van het gebrek, bijvoorbeeld in geval van een ontwerpfout van de opdrachtgever. Wordt een gebrek wel ontdekt bij oplevering, dan gaat de wetgever ervan uit dat daar ofwel (herstel)afspraken over worden gemaakt, ofwel dat de opdrachtgever het gebrek accepteert.
Deze verruiming van de aansprakelijkheid na oplevering zal naar verwachting veel impact hebben op de praktijk. De aannemer krijgt meer verantwoordelijkheid voor de bouwkwaliteit, en het opleverproces krijgt een andere betekenis omdat niet meer relevant is of een gebrek op dat moment ontdekt had kúnnen worden.
Belangrijk om nog aan te stippen is dat van deze nieuwe aansprakelijkheidsregeling slechts mag worden afgeweken bij overeenkomst (niet: algemene voorwaarden). Afwijkende regelingen van aansprakelijkheid in algemene voorwaarden, zoals in de veelgebruikte UAV 2012, zijn bij contracten gesloten na 1 januari 2024 dus niet zonder meer rechtsgeldig.
- Waarschuwingsplicht van de aannemer (art. 7:754 lid 2 BW)
De wet kent al geruime tijd een plicht voor de aannemer om te waarschuwen voor kort gezegd onjuistheden in de aan hem gegeven opdracht (art. 7:754 BW). Wordt deze waarschuwingsplicht niet nagekomen, dan is de aannemer voor de gevolgen daarvan aansprakelijk. Met ingang van de Wkb is aan dit artikel een nieuw lid toegevoegd, waarin een aantal vormvereisten verbonden worden aan deze waarschuwingsplicht. Voortaan moet een waarschuwing (1) schriftelijk en (2) ondubbelzinnig zijn, en (3) moet de opdrachtgever worden gewezen op de gevolgen van de onjuistheid voor de uitvoering van de overeenkomst. Denk bij dit laatste bijvoorbeeld aan vertraging van de opleveringsdatum.
De nieuw ingevoerde vormvereisten laten zien dat de wetgever veel waarde hecht aan de waarschuwingsplicht. Dat is begrijpelijk, want ‘voorkomen is beter dan genezen’ en een opdrachtgever zal vaak (mede) vertrouwen op de expertise van zijn aannemer. Het is ten behoeve van ieders duidelijkheid toe te juichen dat nu ook wettelijk is vastgelegd dat een waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig moet plaatsvinden, al leert de praktijk dat doorgaans sowieso al schriftelijk werd gewaarschuwd omdat een aannemer de bewijslast heeft dat tijdig en adequaat is gewaarschuwd. Verder is positief dat niet alleen gewaarschuwd moet worden voor een fout maar ook voor de gevolgen daarvan, omdat het de opdrachtgever in staat stelt om waar mogelijk in actie te komen.
Afsluitend
Opdrachtgevers en opdrachtnemers doen er goed aan om alle wetswijzingen als gevolg van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen in beeld te hebben, zodat zij daar in hun praktijk rekening mee kunnen houden. Zoals blijkt uit bovenstaande bespreking over de aansprakelijkheid van de aannemer, kunnen de gevolgen van de wijzigingen groot zijn.
Onze advocaten gespecialiseerd in bouwrecht helpen u graag bij concrete vragen, geschillen of bij de implementatie van de Wkb in de (standaard)contracten van uw onderneming. Stuur een e-mail naar de auteur van dit bericht (s.keuls@paulussen.nl) of naar Bert Lejeune (b.lejeune@paulussen.nl) en u wordt zo spoedig mogelijk geholpen.
Nieuws Overzicht